Wanneer je een huis koopt, heb je altijd te maken met een andere partij: de verkoper. Als koper heb jij natuurlijk andere belangen dan de verkoper maar toch is het zaak dat de verkoop vlekkeloos verloopt. De basis hiervoor wordt gelegd door de begrippen ‘onderzoeksplicht’ en ‘informatieplicht’. Maar wat houden deze begrippen eigenlijk in?

de Koopovereenkomst

Het achterhouden van informatie die voor een koper van belang kan zijn bij de keuze om de woning wel of niet te kopen of daarvoor een bepaalde prijs te betalen, heeft al in meerdere gevallen geleid tot (soms) vervelende rechtszaken. In de koopakte van bestaande woningen staat immers dat de ‘onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken’. Maar ook dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Wanneer later blijkt dat de verkoper opzettelijk informatie heeft achtergehouden of wanneer de koper geen of onvoldoende onderzoek heeft verricht, kunnen lastige situaties ontstaan. Om dergelijke situaties voor te zijn, heeft de koper een onderzoeksplicht en de verkoper een informatieplicht.

de Onderzoeksplicht

De onderzoeksplicht is voor een koper een belangrijk onderdeel voordat hij besluit de woning te kopen. Deze onderzoeksplicht houdt in dat de koper tijdens de bezichtiging goed let op zaken die in de toekomst voor problemen kunnen zorgen. Lekkagesporen, scheurvorming in gevels, water in de kruipruimte maar ook beschadigingen aan bijvoorbeeld het houtwerk en kozijnen kunnen wijzen op gebreken.

Ben je zelf niet in staat om een goed onderzoek te doen? Laat dan altijd een bouwkundige keuring uitvoeren of laat door een specialist nakijken of de door jou geconstateerde beschadigingen ernstige gevolgen kunnen hebben. Houd er wel rekening mee dat hiervoor toestemming van de verkoper nodig is.

Om onnodige kosten te voorkomen wordt meestal afgesproken dat dergelijk onderzoek wordt uitgevoerd nádat je het met de verkoper eens bent geworden over de koopsom. Maar ernstige constateringen kunnen natuurlijk van invloed zijn op de hoogte van het bedrag dat jij zou willen betalen. Het opdraaien voor deze kosten hoeft namelijk niet per se volledig voor jouw rekening te komen. Misschien is de verkoper wel bereid om deze geheel of gedeeltelijk te betalen. Het is dan van belang dat je op tijd de juiste onderhandelingspositie en onderhandelingstactiek hebt gekozen. Vergeet ook niet om de beschikbare publiekrechtelijke informatie bij de gemeente , de provincie, het Rijk, waterschap of Kadaster te raadplegen want ook dat kan van belang zijn voor jouw aankoopbeslissing. Jouw NVM-makelaar weet natuurlijk precies hoe hij dit moet aanpakken.

de Informatieplicht

De informatieplicht van de verkoper is ook een belangrijk onderdeel tijdens de verkoop van een woning en vormt de tegenhanger van de onderzoeksplicht van de koper. Het houdt in dat de verkoper verplicht is om hem bekende onzichtbare gebreken, zoals lekkages, verzakkende fundering of een olietank in de tuin te melden. Deze informatieplicht geldt vooral voor onzichtbare gebreken, aangezien zichtbare gebreken door de koper zelf gezien kunnen worden. Niet alleen bekende, niet direct zichtbare gebreken maar ook rechten van derden en verplichtingen van de eigenaar moeten gemeld worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan recht van overpad of het verbod een hoge muur of boom te plaatsen in verband met het uitzicht. Als verkoper ben je verplicht om je verkoopmakelaar in te lichten over dergelijke  zaken en dien je hem volledig van alle informatie te voorzien zodat hij de koper op een juiste manier kan informeren.

Wanneer zowel verkoper als koper weten wat hun positie is en wat er gemeld of onderzocht moet worden, zal de transactie over het algemeen naar ieders tevredenheid verlopen.