Waar moet je op letten bij het kopen of verkopen van een appartement?

Bij de aankoop of verkoop van een appartement is er sprake van een aantal belangrijke verschillen ten opzichte van het kopen of verkopen van een huis.

Zo krijg je altijd te maken met een Vereniging van Eigenaren. Het automatische mede-eigenaarschap van het gehele gebouw zorgt voor extra regelgeving waardoor aan- of verkoop wat ingewikkelder is maar met een goede voorbereiding kom je niet voor vervelende verrassingen te staan.

Waar moet je zoal op letten:

Zorg ervoor dat je alle relevante stukken van de Vereniging van Eigenaren bestudeert

Allereerst is de splitsingsakte van belang. Deze akte is opgemaakt door een notaris. In de splitsingsakte staat het gehele gebouw beschreven en is exact aangegeven in welke delen (appartementsrechten) het is gesplitst. Bij de splitsingsakte hoort een splitsingstekening. Hierop kun je eenvoudig zien welke delen van een gebouw bij een individueel appartement horen en welke gedeelten voor gemeenschappelijk gebruik zijn.

Zeker bij tussentijdse verbouwingen en/of uitbreidingen van een gebouw is het van belang er op te letten dat de splitsingsakte en –tekening worden aangepast (besluit van de VvE). Denk hierbij aan extra parkeerruimte in een parkeerkelder of het maken van een dakterras.

Het modelreglement van de Koninklijke Notariële Broederschap (KNB) bevat de regels die van toepassing zijn op de vereniging van Eigenaren. Dit modelreglement wordt met enige regelmaat geactualiseerd waardoor je goed moet kijken welk reglement van toepassing is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de strengere regelgeving omtrent verhuur aan derden (Airbnb) of regels over oplaadpunten voor elektrische auto’s volgens het laatste modelreglement 2017.

Veel VvE’s hanteren naast het modelreglement nog een aanvullend huishoudelijk reglement waarin extra of afwijkende regels opgenomen kunnen zijn over het gebruik van zowel de gemeenschappelijke gedeelten als de privé-appartementen in het gebouw. Hierbij moet je denken aan regels over het verloop en stemming tijdens een vergadering, taken van eventuele commissies maar ook bijvoorbeeld hoe het tuinonderhoud geregeld is, of het houden van huisdieren is toegestaan (!) en of er sprake is van welstandsbepalingen of ballotage (zoals leeftijdsgrenzen bij serviceflats).

Iedere VvE is verplicht om een goede onderhoudsplanning te maken of over voldoende financiële reserve te beschikken om toekomstig (groot) onderhoud te kunnen (laten) uitvoeren. Deze onderhoudsplanning is vastgelegd in een Meerjaren Onderhoudsplan (kortweg MJOP). Het MJOP geeft inzicht in de onderhoudskosten op de kortere en langere termijn en voorkomt dat er via de servicekosten teveel of te weinig wordt gereserveerd om dat onderhoud uit te voeren.

Elke VvE staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en het bestuur is verplicht om jaarlijks een financiële planning, een begroting, een balans en een winst- en verliesrekening op te maken en ter goedkeuring aan de gezamenlijke eigenaren voor te leggen. Dit gebeurt meestal in de ledenvergadering die verplicht minstens één maal per jaar plaats moet vinden.

Van deze vergaderingen worden notulen en besluitenlijsten gemaakt. Bij aan- of verkoop is het zeker van belang om hiervan op de hoogte te zijn. Zo weet je of er besluiten genomen zijn tot het verhogen van de servicekosten, de verplichting tot het doen van een aanvullende storting in het reservefonds of dat er sprake is van (dreigende) juridische procedures.


Vraag naar de verzekeringen van de VvE

Iedere Vereniging van Eigenaren moet een aantal verzekeringen afsluiten zoals de opstalverzekering voor het gehele gebouw. Deze moet voorzien zijn van een appartementenclausule. De appartementenclausule zorgt er voor dat de verzekeraar verplicht is om uit te keren en de mogelijkheid heeft om daarna de schade te verhalen op de individuele bewoner die de schade door opzet of grove schuld veroorzaakte. Als koper van een appartement neem je verplicht deel aan de collectieve opstalverzekering.

De eigenaar van een gebouw is wettelijk aansprakelijk voor schade die door een gebrek aan het gebouw wordt veroorzaakt aan anderen. De VvE moet daarom altijd beschikken over een aansprakelijkheidsverzekering.

Het kan daarnaast handig zijn als de VvE een rechtsbijstandsverzekering heeft afgesloten. Dat voorkomt dat de VvE wordt geconfronteerd met hoge kosten als zij in een juridische procedure wordt betrokken.

 

Controleer of de eigenaar (verkoper) een schuld heeft aan de VvE

Wanneer een vorige eigenaar (verkoper) van een appartement betalingsachterstanden heeft voor bijdragen aan de VvE dan is ook de opvolgende eigenaar (koper) hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bedragen over het lopende en het voorafgaande boekjaar. Je loopt als nieuwe eigenaar daarom het risico om op te draaien voor deze schulden. Ga dus altijd na of de verkoper zijn betalingsverplichtingen volledig heeft voldaan.

Ook de notaris controleert dit nog want voor de overdracht moet het bestuur een verklaring geven aan de notaris waarin het nog te vorderen bedrag over genoemde periode vermeld staat. Als koper hoef je nooit meer te betalen dan in de verklaring vermeld staat maar het is prettiger om hiervan al op de hoogte te zijn voordat een onderhandeling plaats vindt.

Heb je er geen behoefte aan om dit allemaal zelf uit te zoeken? Een goede NVM-aankoopmakelaar of NVM-verkoopmakelaar met ervaring op het gebied van appartementen helpt je graag.